M&A bất động sản: Ngoại rụt rè, nội hồ hởi

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong nửa đầu năm 2014 rót vào lĩnh vực BĐS chiếm 10,1% tổng vốn đăng ký và tăng thêm (đứng thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút FDI), chủ yếu thông qua M&A.

Đơn cử, từ đầu năm 2014, Tập đoàn Tung Shing của Hồng Kông đã mua 53% cổ phần của khách sạn Movenpick Sài Gòn. Sau đó, Lotte Mart, tập đoàn bán lẻ hàng đầu Hàn Quốc đã mua lại Pico Plaza (Q.Tân Bình, TP.HCM) để mở rộng hoạt động.

Tập đoàn BĐS Sun Wah Việt Nam cũng đã cam kết đầu tư vào dự án Bay Water, một dự án do các nhà đầu tư trong nước sở hữu, tọa lạc trên đường Nguyễn Hữu Cảnh (Q.Bình Thạnh, TP.HCM).

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể, trong số những gương mặt tham gia “sân chơi” M&A trong 2014 thì chưa thấy xuất hiện nhân tố mới, thậm chí có những thương vụ đã “lộ” thông tin từ trước đó. Chẳng hạn, năm 2013, khi Pico “Nam tiến” bất thành, quý IV năm đó, Lotte đã mua Pico Plaza nhưng chưa công bố.

Trong khi cả Tung Shing và Sun Wah đều được biết đến là những tập đoàn lớn từ Hồng Kông và là một trong những NĐT nước ngoài tiên phong bỏ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam.

Nếu Sun Wah nổi tiếng với tòa cao ốc văn phòng hạng A cùng tên, nơi đặt đại bản doanh của nhiều tập đoàn đa quốc gia tại trục đường Nguyễn Huệ, TP.HCM thì Tung Shing lại đang sở hữu danh mục đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam.

Cụ thể, tập đoàn này đã đầu tư khu căn hộ và biệt thự cao cấp Golden Westlake Executive Residences, tòa nhà thương mại văn phòng Tung Shing Square (Hà Nội), khách sạn D8 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội); những khoản đầu tư này đều được đánh giá thành công và đạt lợi nhuận cao.

Trước khi mua lại cổ phần Movenpick Sài Gòn, Tung Shing cũng đã mua lại khách sạn Halong Pearl (P. Bãi Cháy, TP. Hạ Long, Quảng Ninh) và khách sạn Hanoi Lakeside (23 Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội). Ở phía Nam, Tung Shing còn là một trong những nhà đầu tư tham gia vào “siêu dự án” thành phố Aqua (Đồng Nai). Hiện nay, Tung Shing đang mở rộng sang lĩnh vực giáo dục và nhận được quyền thương mại hệ thống giáo dục Maple Bear tại Việt Nam.

Theo chia sẻ của ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS từ năm 2013 đến quý I/2014 được nhìn nhận như sau: 63% có sự tham gia của bên nước ngoài và 37% là giữa các công ty trong nước. Xét trong khu vực giao dịch có sự tham gia của NĐT ngoại, 73% là những NĐT đã ở Việt Nam lâu năm và chỉ 27% là NĐT mới.

Giao dịch giữa các NĐT ngoại năm 2014 có thể kể đến như thương vụ VinaCapital bán khách sạn Movenpick cho Tung Shing và dự kiến trong thời gian tới sẽ có thêm một vài thương vụ nữa, điển hình là Mulpha International Bhd – MIB (Malaysia) bán tòa nhà căn hộ dịch vụ Indochine Park Tower tại TP.HCM cho Lemongrass Master Fund.

Trước đó, vào tháng 5, MIB đã bán toàn bộ cổ phần tại AF Investments., Ltd (nhánh của MIB có trụ sở tại Hồng Kông) với giá 10 triệu USD. AF Investments., Ltd là công ty sở hữu 70% trong liên doanh phát triển tòa nhà Indochine Park Tower.

Bên cạnh đó, tập đoàn bán lẻ hàng đầu Nhật Bản, Aeon cũng đang trong quá trình thương lượng để có được phần diện tích xây dựng Trung tâm thương mại Aeon Mall tại khuôn viên Khu Y tế kỹ thuật cao Hoa Lâm – Shangri La (Q.Bình Tân, TP.HCM).

Song song với việc mua lại dự án, khối NĐT nước ngoài cũng đã rót vốn vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức đầu tư cổ phần tại các công ty niêm yết. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong số 73 doanh nghiệp (DN) niêm yết trong ngành BĐS thì đến 61 DN có sở hữu nước ngoài, với 15 DN có sở hữu nước ngoài chiếm hơn 20% vốn điều lệ.

Mô hình này được dự báo sẽ tiếp tục phát triển do gần đây, không ít nhà phát triển BĐS trong nước huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu cho NĐT chiến lược.

Trái ngược với tình trạng cách đây hai năm, M&A trong lĩnh vực BĐS chủ yếu là “sân chơi” của DN ngoại, từ 2013, một số DN BĐS trong nước đã bước vào cuộc săn tìm dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Doanh Nhân Sài Gòn bên lề “Diễn đàn M&A Việt Nam 2014 – Làn sóng thứ hai”, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh cho biết, Đất Xanh đang tiến hành các thủ tục để mua thêm 3 dự án BĐS nhà ở tại TP.HCM. Như vậy, kể từ đầu năm 2014, Đất Xanh đã hoàn tất việc mua lại 6 dự án nhà ở tại TP.HCM (3 dự án), Hà Nội (2 dự án) và Đà Nẵng (1 dự án), cụ thể như: Water Garden (mua lại của Công ty CP Phát triển Hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương), Sunview Town (mua lại của Savico), Green City… Những dự án này đa số là đất sạch và nhằm để đảm bảo số lượng dự án phát triển trong chiến lược 5 năm tới của Công ty.

Theo ông Lương Trí Thìn, năm 2013 – 2014 là thời điểm thích hợp để các công ty có tiềm lực (tài chính, quản lý, triển khai dự án…), có chiến lược dài hạn, muốn mở rộng thị phần thực hiện các thương vụ M&A, vì nếu tính theo chu kỳ kinh tế thì đây là lúc giá BĐS xuống thấp và NĐT sẽ dễ dàng tìm thấy dự án có tiềm năng và được định giá tốt.

Ngoài Đất Xanh, trong thời gian qua, các DN trong nước đã tham gia nhiều hơn vào các thương vụ M&A. Điều này có thể nhận thấy qua một số trường hợp điển hình như Novaland đã mua lại lẫn tham gia đầu tư vào 3 dự án lớn tại TP.HCM, hay Hưng Thịnh Corp., mua lại dự án 8X Thái An của Đất Lành, dự án căn hộ 27 Trường Chinh của Kim Tâm Hải…

Trong khi đó, đại diện Công ty CP Đầu tư Nam Long chia sẻ, Công ty đang trong quá trình tìm kiếm những dự án ở các khu vực vùng ven như quận 2, quận 9… để bổ sung cho quỹ đất phát triển dòng căn hộ Ehome.

Nhìn nhận về bức tranh M&A trong lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2014 đến nay, đại diện Đất Xanh cho rằng, đã có không ít NĐT nước ngoài mới đến Việt Nam nhưng chủ yếu để thăm dò, chưa có giao dịch đáng kể và một trong những nguyên nhân khiến họ không quyết định là do gặp phải rào cản về mặt pháp lý lẫn không hiểu thị trường như NĐT trong nước.

Cụ thể, để thực hiện một thương vụ M&A dự án, DN Việt chỉ mất khoảng 2 tháng hoàn tất các thủ tục liên quan nhưng NĐT ngoại phải mất ít nhất 6 tháng. Do đó, theo ông Marc Towsend, để thúc đẩy M&A dự án, thì Việt Nam cần cải thiện hơn nữa cơ sở hạ tầng, thủ tục pháp lý và ổn định về chính sách.